从楼市新政中寻觅A股行业投资机会

从楼市新政中寻觅A股行业投资机会

3月30日，央行 、住建部 、银监会联合发文调整二套房首付比例、公积金贷款首付比例，同时财政部发文调整个人住房转让营业税政策，免征2年以上个人普通住房转让营业税。面对如此大力度的楼市松绑新政，将会给A股市场带来哪些机会？　　和历史上的政策不同，当前的政策并非一次强刺激，而是在经济转型的过程中，追求房地产市场平稳健康发展，避免系统性风险爆发的组合拳。从长期而言，新房开发不可能永远都是国民经济的支柱产业，行业需求的刺激也必然有一个尽头。但从中短期来说，我们相信房地产开发的持续性将超过市场预期，企业盈利能力和经营规模有超预期成长空间

地产回暖直接利好新增需求，住宅销售带动的白电需求占总需求比重达20%-30%，厨电高达50%左右，而对于目前由新增需求主导的烟灶等大厨电，地产销量影响达到50%。因此，此次政策调整对住宅销售的刺激有望逐步传导至家电需求，预计2015四季度开始将对家电销量形成一定支撑　　此政策对银行形成双向利好：1、银行低估值逻辑被打破，制约银行极低估值的地方债务风险预期降低，打开估值枷锁，带来价值重估提升空间；2、政府资产端盘活也将加速推进，而股市或将成为完成这一任务的重要载体，银行股作为大盘蓝筹也将显著受益这一过程　　⊙中信证券　　宏观：　　稳增长加力　　鼓励私人部门加杠杆　　受大宗商品价格持续低迷和制造业产能过剩影响，经济下行压力较大，依靠基建项目难以支撑中国经济的平稳运行。房地产政策的调整，将释放前期压抑的合理住房需求，避免占GDP15%的地产产业链出现断崖式风险。　　首付比例的降低和交易税费的减免实际上是鼓励私人部门加杠杆，缓解当前政府部门高杠杆压力。随着政策的松动和近期股市带动的财富效应，地产销售有望见底回升，考虑到全国层面房屋存量供给依然较多，地产投资的趋势性回升并不会马上出现。我们认为，全年地产投资增长可能继续运行在8%左右。　　短期提振房地产市场，改善经济预期。站在人口周期与库存周期的角度，目前房地产处于长周期的需求下行，以及短周期的去库存阶段。2015年1月份以来，经过季调的30大中城市商品房成交面积开始环比下降，到目前为止已经持续下降12周。这次放松房地产购买的信贷政策，在短期内能够提振房地产价格、销量，有利于房地产企业消化库存，能够缓解房地产投资下滑，改善企业经济预期，起到稳增长的作用。　　房地产松绑政策的出台，意味着政府政策在稳增长和调结构之间，已经彻底地向稳增长倾斜，不再半遮半掩。信号作用意味着房地产新政将不只是对房地产板块有影响，而是将更加稳固股市的托底预期。同时，首付比例的降低，意味着一部分准备存钱买房的投资者手里突然多了一笔长期不用归还、低利率资金。预计部分资金将流入股市，大胆追逐对资金面比较敏感的风口主题。　　我们认为，从需求端来看，松绑政策将推动房地产、家电销售扩张；从供给端来看，房地产投资预期改善将推动建材行业需求扩张；从信贷放松来看，有利于银行贷款量的扩张。建议投资者关注房地产、银行、建材、家电、煤炭等行业。　　房地产：　　政策利好加码　　二季度有系统性机会　　我们认为，政策首先需要在供应上做结构性的减法，其次才可以在需求上做加法。我们相信，供应量的大幅增加已经在制度上得到了控制，而房地产行业“存量不良资产”的消化问题，也已经有了解决方案。住房保障货币化潜力巨大，若未来几年，每年回购商品房作为保障房和棚改/危改安置房数量，相当于“十二五”期间每年新建保障房规模的一半，则相当于每年将净增加商品房消费需求3亿平米，占全国商品房销售面积四分之一左右。将房地产开发用地变为产业用地，一些缺乏有效需求的地产开发项目就有可能出清，在这个过程重新核定土地价款，企业蒙受的损失就会比较有限。　　对住房保障货币化对象适当调整规划建设条件，整个商品房变为保障房的过程，政府的出资就有可能购回更适应住房保障需要的房屋，并有可能在不损害开发企业利益的基础上，降低每平米保障房(回迁安置房)的政府出资。近期对地方政府债务进行重组和置换，更是可以在制度层面切断供应恶性增长的传导机制，部分区域“地方债务刚性偿付义务——被迫加大土地供给——被迫提升公共设施水平——被迫加大债务”这一恶性循环，或将结束。　　同时，我们认为，在房价连续几个月下跌之后，政策确实有必要在需求端来做加法。如果不在当前及时刺激需求，房价持续下跌所形成的价格下跌预期，可能会对经济和金融体系带来系统性风险。我们相信，政策的目标并非是刺激房地产开发投资，而是避免系统性风险，避免房价，包括三四线城市房价发生实质性和持续性的下跌。因此，当前的政策应该说是及时的，也是必要的。　　对二套房贷款首付比例的调整：我们认为，利率市场化浪潮之下，降低过高的首付比例和利率要求是大势所趋。然而，由于2014年曾经调整过首套房的认定标准，不少自住需求已经被认定为了首套房。因此我们认为，下调二套房首付比例对市场的心理影响大于实质影响。　　值得一提的是，由于三四线城市房价总价更低，因此公积金首付比例要求下降，可能对三四线城市销售刺激作用更大。减免营业税：我国住房交易过户的营业税相对较高。此次差别化调低营业税率，有利于刺激市场交易更加活跃，有效保护合理自住需求。　　我们建议投资者重视政策的累积效应，重视本轮政策合力可能带来的市场提振。我们认为，百城房价指数持续下降的局面可能告一段落，一线城市或有可能出现房价适度上涨，二季度起，30个大中城市商品房销售或将出现更高的同比正增长，但是，我们也认为在“供应做减法”的市场环境之下，不可能出现新开工和开发投资增速的明显提升。　　对地产股的判断：我们认为，二季度房地产行业将充分受益于政策放开和销售恢复，存在系统性机会。和历史上的政策不同，当前的政策并非一次强刺激，而是在经济转型的过程中，追求房地产市场平稳健康发展，避免系统性风险爆发的组合拳。从长期而言，新房开发不可能永远都是国民经济的支柱产业，行业需求的刺激也必然有一个尽头。但从中短期来说，我们相信房地产开发的持续性将超过市场预期，企业的盈利能力和经营规模有超预期成长空间。　　同时，地产企业转型是普遍的，并非稀缺的。包括龙头公司在内，几乎所有地产企业都认同开创新盈利模式的重要性，积极发掘产业链业务机会和品牌的价值。对地产企业而言，经营的难点并不在于要不要转型，而是如何再造以ROE和现金流考核为导向的管理体系，如何找到具备成长性的新方向。从这个角度而言，低估值的地产企业和高估值的地产企业最多只是在发展阶段上存在很小的差异，甚至只是阶段性市值管理动力不同。　　我们看好地产板块投资机会，重点关注滨江集团 、招商地产 、保利地产 、华夏幸福 、世联行 、华侨城、中南建设 、金融街 、金地集团和首开股份 .　　银行：　　分享人民币金融资产红利　　自2014年开始，对于人民币资产及资产价格的担忧开始出现，尤其是房地产市场的关键指标均呈现低迷格局，导致上述担忧更甚。但是，中国“一带一路”+“转型增长”国家战略和“人民币国际化”金融战略的顺利实现，需要一个稳定的金融市场和金融体系，也需要一个稳定的资产价格环境，因此需要提振资本投资中国之信心、提振人民币资产价格。因此，房地产金融政策的放松，既有利于实现上述政策目标、也通过市场化手段来满足居民真实的改善性购房需求，对当前经济形势显著有利。我们认为，人民币计价的金融资产，包括房地产、债权、股权资产价格都将受到显著提振。　　那么，此次楼市新政将对银行产生何种影响？我们认为，此消息将利好资产负债表(规模扩大、风险预期降低)和利润表(收入增加)。政策利好银行：1、最重要的是改善房地产风险预期，一方面是银行表内开发贷质量稳定，另一方面是银行抵押物价值的稳定，对资产质量预期形成直接利好；2、同时有利于提振居民改善性住房需求，在60%的首付款比例下二套房实际购买成本在总价的80%，而首付款比例下调到40%将显著利好银行二套房贷款规模增长：2014年至今银行居民中长期贷款月均增加2805亿，较2013年月均3091亿的规模略有下降，预计2015年月均增长规模将超过3000亿，全年居民中长期贷款增长3.6万亿以上，按照当前的资本占用和利率水平，小幅贡献净利息收入增长。　　与此同时，我们预计未来将有更多值得期待的消息，主要可能来自货币放松(全面+定向)和市场放开(国内+境外)，这将利好金融资产。我们认为，下阶段多项政策将继续利好金融板块：1、货币全面放松，也就是法定准备金率下调可能最早在4月份，以应对经济走弱格局；2、货币定向放松，在4月份开启的存量债务替换过程中，如果机构配置债券热情偏低，则有可能引发再贷款等定向支持政策；3、国内金融市场鼓励放开，包括降低金融业务约束和限制，促进金融机构市场化运作；4、资本账户开放和人民币国际化进程有望加快，央行引导外资流入中国。上述政策，均利好人民币金融资产，包括房地产、债权和股权，尤其是权益类市场将受到显著正面影响。　　经济主基调股市主旋律金融要发力　　2015年，地方政府负债端处理和资产端盘活确立经济活动主基调，奠定股市主旋律，对银行形成双向利好：1、银行低估值逻辑被打破，制约银行极低估值的地方债务风险预期，在政府全面、积极的债务处理下得到全面缓解，打开估值枷锁，带来价值重估提升空间；2、政府资产端盘活也将加速推进，而股市或将成为完成这一政治任务的重要载体，银行股作为大盘蓝筹也将显著受益这一过程。　　同时，金融市场改革变化利好银行长期经营：1、人民币国际化和资本账户开放提速，中国需要一个强有力的金融市场和金融体系，稳定金融系统风险将是重中之重；2、居民财富重新分布，包括从债权类转向权益类，低风险低估值的金融股资产成为配置首选。　　目前加仓银行股正当时　　目前银行板块估值2015年PE/PB为7.5X/1.2X，板块合理估值中枢1.5X，建议配置银行板块，分享人民币金融资产红利。金融改革催化金融企业经营变化，现有金融版图将会被重新划分，大金融平台显著受益：首选标的是有平台优势的综合金融业务标杆行兴业银行 (目标价对应2015年PB1.8X)，组合包括具备商业模式转型溢价的浦发银行 、平安银行和招商银行 。在实现估值提升的过程中，整体的上市银行板块都是良好投资标的。　　家电：　　驱动估值修复推荐厨电白电龙头　　地产短期销量有望回升，刚性需求释放直接利好家电消费。鼓励组合贷、二套房首付比例的下调以及营业税的减免政策有利于进一步释放需求，带动短期地产销量回升。此次政策重点在于刚性需求及改善性需求，与家电消费直接相关。　　地产回暖直接利好新增需求，住宅销售带动的白电需求占总需求比重达20%-30%，厨电高达50%左右。此前我们测算过，剔除住宅销售对家电需求的滞后影响因素，由住宅销售拉动的空冰洗及电视这类大家电需求，占其总需求的20%-30%左右；而对于目前由新增需求主导的烟灶等大厨电，地产销量影响达到50%。因此此次政策调整对住宅销售的刺激有望逐步传导至家电需求，预计2015四季度开始将对家电销量形成一定支撑。　　销量增速与家电估值正相关，政策有效缓解家电需求悲观预期，板块龙头估值优势突出，有望开启估值修复行情 。一季度家电需求相对疲弱，板块估值受到一定压制，当前白电板块龙头市盈率仅为8-10倍，远低于上证16倍，A股平均20倍市盈率。市场对家电依然延续规模增长投资思路，地产销量依然是核心前行指标，家电板块股价走势与房地产板块走势相关性较强。最近10日，全国30大中城市住宅销量同比+10%，呈现回暖趋势，我们认为地产政策&地产销量回暖是驱动板块估值修复的核心外在驱动力。　　投资标的遵循三条主线，厨电板块对地产敏感度高，预期改善弹性较大，重点推荐老板电器 ，关注华帝股份 ；白电龙头稳增长/低估值/高分红属性突出，2015年白电龙头估值中枢有望上移，重点关注格力电器 、美的集团 (停牌中)、青岛海尔 ；随龙头估值修复，部分优质二线龙头同样有望受益，重点关注一季报份额继续提升的小天鹅A.

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