北京迎来自住房供应最便宜项目 业内担心弃购率再创新高

北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

2013年11月12日，首批7个2013年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆正式对外开放。金隅嘉业近期朝阳北路高井星牌建材厂地块、东坝单店地块两个自住型商品房项目已于2014年2月15日上午10点开始进行网上申购报名。

2014年2月，丰台西局一限价房项目每平方米定价2.1万元，“逼近”北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2万元的价格。北京市住房建设管理部门表示，自住型商品房价格不会长期“封顶”，还将遵循最初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制，销售价格将随行就市。

据宇博智业市场研究中心了解，7月21日，北京将迎来自住房供应以来最便宜的项目——当代MOMA大兴采育项目的摇号，而9500元/平方米的售价也被看做是最适合中低收入购房者选择的。然而，业内却担心，由于位置偏远，当代MOMA大兴采育项目的弃购率可能再创新高。此前从已经摇号的三个项目看，本应一房难求的自住房，弃购率从20%一路涨至60%，这其中到底出了什么问题?北京商报记者通过对已完成选房的两个自住房项目弃购家庭的回访发现，虽然最终项目去化率毫无疑问达到100%，但明知无力承担依然“打酱油”摇号的心态是导致表面弃购率不断攀高的原因，而无成本的弃购是助涨这一问题的关键，业内呼吁应适当合理增设弃购门槛，避免表面高弃购率影响政策决策。

金隅嘉业对汇星苑603户弃购家庭进行随机回访发现，在接受访问的70户家庭中，76%的家庭是由于支付能力有限而放弃了选房。“这些家庭中各自的具体情况又有不同，其中有一部分是根本无法凑齐首付的，也有支付不起贷款月供的，还有一部分是由于退休无法申请贷款又没有能力全额支付的。”金隅嘉业市场营销部经理陈玉谦介绍，在中签家庭中保障房轮候家庭数量虽然只有百户左右，但是这类家庭弃购的概率非常高。

在陈玉谦看来，汇星苑由于地理位置靠近市区而定价较高，对于购房家庭来说确实会对家庭收入形成考验，买房人也可以将目标转移至价格偏低的自住房。

但继汇星苑后，售价1.3万元/平方米的首创悦都汇在进入选房程序后也未能逃过被弃购的尴尬，弃购率甚至远高于汇星苑。

在悦都汇选房第一天，700个中签家庭共认购296套，接近六成的家庭未按时到场选房，而三天选房结束后，544套房源中480套被最终认购，剩余房源累计达到64套。

该项目负责人向记者介绍，虽然还未对弃购家庭的原因做出数据分析，但是在与客户的沟通中发现，除了与汇星苑一样存在部分家庭无力支付外，绝大多数家庭因对其地理位置不满意而放弃了选购。

一位不愿透露姓名的购房人在“血拼自住房”的QQ群中向北京商报记者透露，他就是弃购家庭中的一员。“首创悦都汇在南六环外，可是我的工作地点在国贸，如果开车少说也要一个小时，乘坐公共交通至少需要两个小时。考虑到时间成本，最终选择了放弃。”

陈玉谦及上述首创悦都汇相关负责人均向北京商报记者表示，每个项目因为其自身的位置、品质、价格，无法满足所有申购家庭的需求，弃购原因各有不同。

一位即将申请预售证的自住房项目负责人直言，每个进入申购程序的自住房项目，都在申购之初便会把位置、均价、套型、面积等信息公示，换句话说，购房者在选择是否申购前不但知道自己能不能负担得了首付款跟月供，也清楚地了解项目的位置，在明知道自己无力承担或者项目位置与自己需求不相符的情况下依然盲目申购，是拉高弃购率的重要因素。

此外，在上述两个项目中，均出现了少部分“打酱油”的家庭，从而拉高了弃购率。“有些家庭在网络申购之初就是抱着试一试的态度参与，并没有对自己的支付能力以及对项目本身进行全面了解，到后期幸运摇中，成为中签选房家庭后才发现自己买不起或不想买。”在陈玉谦看来，此类现象的发生与自住房前期申购没有成本门槛有很大关系。

此外，血拼自住房的QQ群中也有业主表示，房地产市场的下行让自己觉得房价下降在即，未来可能会出现低于自住房项目的新房或二手房，与其买一个“受限制”的房源，不如等待时机到市场买房。

“确实有个别地方出现了二手房低于自住房的情况，比如在金隅汇星苑附近国美第一城的个别房源低于2.2万元/平方米，而在首创悦都汇附近的二手房在1.5万元/平方米左右，价格有些接近。但这些只是个别现象，情况并不普遍。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，上述降价略低于或与自住房持平的二手房项目，基本都是建筑质量较差、户型不太好的项目，且属于个别项目中的“点降”。作为汇星苑摇号家庭代表的市民也曾透露：“经过对一些新房项目的考察后发现，自住房价格还是低。”

不断攀高的自住房弃购率，让一部分购房者和专家再次质疑自住房政策制定的初衷：北京到底是否需要这样的房源?

上述三位操盘自住房的开发商代表直言：“如果说经济支付能力是弃房的主要原因，在贷款政策没有松绑的情况下，这些人同样是无力购买其他普通商品房的，从这个角度看，弃购率的居高不是因为自住房项目本身的问题，而是信贷的持续收紧。”

据宇博智业市场研究中心的《2014年一季度中国房地产行业分析报告》显示相较于20%的弃购率，不论是汇星苑还是首创悦都汇，经过递补选房，最终都完成了100%的去化，情况好于普通商品房，这就意味着在目前的市场行情下，自住房仍然吸引了大部分刚需客户，自住房的价格吸引力依然存在。

“而且自住房原本的定位是支持中端需求，并非保障低收入，因此保障房家庭因收入问题无力购买而选择弃购，从另一个方面说明了北京的保障房是过关的。”

但对于未来即将进入销售的自住房项目来说，如何解决弃购率依然是必须面对的话题。

在上述项目负责人看来，弃购率不断攀高，一方面会影响真正有需求的购房者选房，另一方面也会让监管部门对市场的需求无法真正掌握，甚至影响未来政策决策。“比如真的出现80%的弃购，那政府部门如果按照这一数据终止自住房政策或减少供应，受损失的还是中端需求。”

为此，业内建议，一方面设定弃购次数，避免“打酱油”心态;另一方面增加资质材料，在申购同时要求递交收入证明，让购房者清楚审视自身购房能力。此外，对于选房后的弃购，可以增设定金门槛，从而提高买房人的摇号中签率。

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